商铺租赁合同纠纷,何律支招要回租金

【争议双方】

原告：吴XX，住四川省峨眉山市。

委托诉讼代理人：吴XX（系吴XX父亲），住四川省峨眉山市。

委托诉讼代理人：何胜平，四川中络宏博律师事务所。

被告：马XX，住新疆伊宁市。

【案情简介】

2019年11月30日，吴XX委托父亲吴XX与马XX签署《商铺租赁合同》，约定将吴XX所有的商铺出租给马XX使用，用于马XX经营食品售卖。租赁期为5年，从2019年12月1日至2024年11月30日止，首年租金为每月8,398.5元，按季支付，马XX应于每个租金支付周期开始前15天向吴XX足额支付租金。合同第六条第二款第一项约定若马XX迟延支付租金1个月以上，吴XX有权单方面解除合同，马XX应按照年度租金总额的20%支付违约金。第二项约定马XX逾期支付租金的，每逾期一天，应按照未付款项千分之五支付违约金。第四项约定因马XX原因导致吴XX单方面解除合同的，马XX应按照年度租金总额的20%支付违约金，且履约保证金不予退还。合同签署后，吴XX依约向马XX交付了商铺，马XX向吴XX支付了2019年12月1日至2020年2月29日的首期租金及履约保证金。而第二个周期的租金马XX一直拖延，截至2020年7月21日仍未支付，且单方面要求降低房租。吴XX授权吴XX于2020年5月24日向马XX提出解除合同，并要求马XX按照合同约定承担相应的违约责任。后马XX单方面另行承租商铺，吴XX于2020年7月2日将商铺收回。吴XX认为马XX逾期支付租金的行为已违反合同约定，吴XX有权单方解除合同，要求马XX支付解约违约金、支付欠付租金、逾期付款违约金且不应退还押金

【上诉请求】

1.判令马XX支付吴XX2020年3月1日至2020年7月2日的租金34,146.23元，逾期支付租金违约金20,126.49元（以25,195.5元为基数，按照每日千分之五，从2020年3月1日暂计至2020年7月21日，实际计算至租金支付完毕为止；以8,950.73元为基数，按照每日千分之五，从2020年6月1日暂计至2020年7月21日）；

2.判令马XX支付租赁期间拖欠的水费883元；

3.判令马XX支付吴XX解约违约金20,156.4元；

4.判令马XX承担本案的诉讼费用

【争议焦点】租金违约金啊问题

【焦点分析】

吴XX与马XX签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。吴XX诉称，在合同履行过程中，马XX未按照合同约定支付2020年3月1日至2020年7月2日的房屋租金，吴XX已于2020年5月24日告知马XX解除合同，并于2020年7月2日收回房屋，所以吴XX有权要求马XX支付2020年3月1日至2020年7月2日的租金34,153.9元（8,398.5元/月÷30天×2天＋8,398.5元/月×4月）。因吴XX主张马XX向其支付2020年3月1日至2020年7月2日的租金34,146.23元，系其对自己权利的处分。

关于马XX的违约责任。按照合同的约定，马XX至迟应在2020年2月29日向吴XX支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金，但马XX至今未付，存在逾期支付租金的违约行为。吴XX主张按照合同约定，因马XX逾期支付租金而享有单方解除权，马XX应当支付年租金20%的解除合同违约金及按照每日千分之五的标准计算逾期支付租金的违约金，且有权收取马XX支付的押金。可见，逾期支付租金的违约金、单方解约违约金和不退还押金都因马XX逾期支付租金这一违约行为所产生，由同一违约行为产生的三种违约金应当吸收评价。

我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。我国从2020年1月开始受新冠疫情影响，为抑制疫情进一步扩散，2020年2月开始，成都市店铺纷纷闭店，这一突发情况给马XX等经营者造成了较大影响，但马XX在应当支付租金之前未及时与吴XX协商，未与吴XX就延期支付租金达成合意，其逾期支付租金的行为必然导致吴XX存在资金占用利息损失。马XX从2020年4月开始，一直与吴XX协商降低租金标准却一直协商未果，吴XX于2020年5月表示若不接受合同租金标准，马XX可以搬离店铺，5月27日马XX表示当日会与案外人另行签订租赁合同，当时吴XX已可考虑将案涉商铺另行出租的问题，而吴XX却称直至开庭之时，其铺面依然空置，超出合理期间的房屋空置损失非马XX行为所致，吴XX扩大的损失应当由吴XX自行承担。所以马XX支付给吴XX的押金8,958.4元已足以弥补吴XX的损失。庭审中，马XX表示不同意支付违约金，已有要求调减违约金的意思表示。本院结合吴XX的实际损失，兼顾双方合同的履行情况、马XX的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。对于马XX已支付的押金8,958.4元，吴XX无需退还，马XX也无需另行向吴XX支付违约金。

吴XX称马XX使用案涉商铺过程中拖欠水费，其已代缴，马XX应当向其支付，但吴XX未对此进行举证，应当承担举证不力的后果。

【裁判结果】

一、被告马XX应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴XX支付租金34,146.23元；

二、驳回原告吴XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取841元，由原告吴XX负担25元，由被告马XX负担816元。

【法律知识】

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条

被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。